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El auge de las plataformas de alquiler temporario como Airbnb y Booking ha transformado el mercado inmobiliario y la forma en que viajamos. Sin embargo, este fenómeno global choca, cada vez con más frecuencia, con una institución centenaria de nuestro derecho: la propiedad horizontal. ¿Qué sucede cuando el derecho de un propietario a obtener una renta de su inmueble colisiona con el derecho del resto de los vecinos a la tranquilidad y la seguridad?
Esta es la pregunta que debió responder el Juzgado Nacional de Primera Instancia en lo Civil N° 54, a cargo del Dr. Eugenio Ricardo Labeau, en una causa iniciada por un consorcio de propietarios contra uno de sus miembros. El resultado fue una medida cautelar contundente: se ordenó al propietario el cese inmediato de toda actividad de alquiler temporario o turístico en su departamento.
Este fallo, que se suma a una creciente línea jurisprudencial sobre el tema, pone en el centro del debate al reglamento de copropiedad como la “ley” que rige la vida en el consorcio y establece límites claros a la explotación comercial de las unidades residenciales.
El consorcio demandante presentó un cuadro de situación alarmante. El propietario de una de las unidades, a través de la empresa “Wellcome2BA”, ofrecía su departamento en alquiler a turistas por estadías de tan solo tres días y con una capacidad de hasta siete personas. Esta actividad, según denunciaron, había convertido la vida en el edificio en un verdadero caos:
* Ingresos de personas no autorizadas a toda hora.
* Pérdida constante de llaves y problemas de seguridad.
* Ruidos molestos, fiestas y conductas indecorosas.
* Amenazas a otros propietarios y al personal del edificio.
* Uso indebido y rotura de ascensores por sobrecarga.
* Problemas de higiene por la acumulación de residuos.
* Incremento de las expensas por los costos de reparaciones.
Ante este panorama, el consorcio solicitó una medida cautelar para que el propietario cesara de ofrecer el departamento en alquiler en cualquier plataforma digital, bajo apercibimiento de multas, y que se intimara a las propias plataformas a retirar las publicaciones.
El juez Labeau, en una resolución fundada y precisa, hizo lugar a la medida solicitada por el consorcio. El argumento central de su decisión fue la flagrante violación al reglamento de copropiedad y administración del edificio.
El magistrado analizó en detalle el reglamento del consorcio, que establecía de manera inequívoca que las unidades funcionales solo podían destinarse a “la vivienda de sus ocupantes o al ejercicio de la profesión de los mismos”. Además, el reglamento prohibía expresamente la instalación de “casa de pensión o alojamiento”, entre otras actividades comerciales.
> “Así las cosas, del reglamento citado se desprende con meridiana claridad la intención de los copropietarios de vedar cualquier explotación de las unidades que no sea la vivienda permanente o estudio profesional de sus ocupantes. En particular, se prohíbe la instalación de “casa de pensión o alojamiento”, términos que aluden a actividades de hospedaje oneroso, sea temporario o permanente, ajenas al concepto de vivienda personal del propietario o inquilino”.
El juez entendió que la actividad desarrollada por el demandado no era una simple locación temporaria con fines habitacionales (como la que podría necesitar un estudiante o un profesional que se muda por un tiempo a la ciudad), sino una verdadera explotación comercial asimilable a la de un hotel o una pensión, actividad expresamente vedada.
El fallo también deja en claro que la responsabilidad recae directamente sobre el propietario, más allá de que la gestión de los alquileres la realice una empresa intermediaria.
> “lo que se imputa al demandado no es la realización directa de la actividad de alquiler temporario con fines turísticos, sino la falta de observancia del reglamento de copropiedad, en tanto permitió que en su unidad funcional se desarrollara dicha actividad, en abierta contravención con las disposiciones del reglamento consorcial”.
El propietario no puede escudarse en que él no es quien realiza directamente la actividad. Es su deber y obligación velar por el cumplimiento del reglamento en su unidad funcional.
Este fallo es un importante llamado de atención tanto para los propietarios que buscan una renta extra a través de las plataformas de alquiler turístico como para las propias plataformas. El derecho de propiedad no es absoluto y encuentra su límite en los derechos de los demás y en las normas que regulan la vida en comunidad, como lo es el reglamento de copropiedad.
La decisión del juez Labeau protege la esencia del edificio residencial: un lugar destinado a la vivienda permanente, donde priman la tranquilidad, la seguridad y la previsibilidad. La actividad hotelera, con su constante flujo de personas desconocidas y su lógica comercial, es incompatible con ese destino.
Si bien el alquiler temporario no está prohibido de por sí, su ejercicio debe ser compatible con el reglamento de copropiedad. Cuando este lo prohíbe expresamente, o cuando la actividad desnaturaliza el destino de vivienda del edificio, la justicia tiene las herramientas para ponerle un freno. Es un “check-out” judicial para una práctica que, sin una regulación adecuada, puede socavar los cimientos de la vida en consorcio.
1. ¿Puedo alquilar mi departamento por Airbnb si vivo en un edificio?
Depende de lo que establezca el reglamento de copropiedad de tu edificio. Si el reglamento prohíbe expresamente la actividad hotelera, de pensión o alojamiento, o si establece un destino exclusivamente residencial, no podrás hacerlo.
2. ¿Qué pasa si el reglamento no dice nada sobre alquileres turísticos?
Aun si el reglamento no lo prohíbe expresamente, si la actividad de alquiler turístico genera ruidos molestos, problemas de seguridad o afecta de alguna manera la tranquilidad del resto de los vecinos, el consorcio puede iniciar acciones legales para hacerla cesar.
3. ¿El consorcio puede prohibir cualquier tipo de alquiler?
No. El consorcio no puede prohibir el alquiler de una unidad con destino a vivienda, ya sea permanente o temporario (por ejemplo, a un estudiante). Lo que se prohíbe es el cambio de destino de la unidad, de residencial a comercial-hotelero.
4. ¿Qué es una medida cautelar?
Es una orden judicial provisoria que se dicta al inicio o durante un proceso para asegurar el cumplimiento de la sentencia futura. En este caso, se ordenó el cese de la actividad para evitar que el daño a los vecinos se siguiera produciendo mientras durara el juicio.
5. ¿Qué responsabilidad tienen las plataformas como Airbnb o Booking?
Si bien en este fallo la orden principal recae sobre el propietario, también se intima a las plataformas a retirar las publicaciones. La responsabilidad de las plataformas es un tema en constante debate y evolución jurisprudencial.
6. ¿Qué puedo hacer si un vecino de mi edificio alquila su departamento por Airbnb y genera problemas?
El primer paso es notificar al propietario y a la administración del consorcio. Si el problema persiste, el consorcio, en representación de todos los propietarios, puede iniciar una acción judicial para solicitar el cese de la actividad y la reparación de los daños y perjuicios.