La legislación argentina ha establecido un marco normativo específico para los contratos de alquiler de propiedades inmuebles, con el objetivo de garantizar una relación equitativa entre locadores y locatarios. Desde el 29 de diciembre de 2023, cambios significativos han impactado tanto la estructura como la regulación de estos contratos, adaptándose a las nuevas necesidades y realidades del mercado inmobiliario.
Características Fundamentales del Contrato de Alquiler
El Código Civil y Comercial Argentino, en sus artículos 1187 y subsiguientes, define el contrato de alquiler como el acuerdo por el cual una de las partes se compromete a ceder el uso y goce de una propiedad a otra, a cambio de un precio establecido. Esta normativa insiste en la necesidad de formalizar estos contratos por escrito, estableciendo así un marco legal claro y seguro tanto para el locador como para el locatario.
Flexibilidad en la Duración del Contrato
Una de las novedades más relevantes introducidas es la flexibilización en la determinación de la duración del contrato. A diferencia del régimen anterior, que imponía un plazo mínimo de tres años para los contratos de vivienda, la nueva redacción del artículo 1198 del Código permite a las partes establecer libremente el plazo del contrato, sin importar el destino de la propiedad. No obstante, la ley prevé plazos mínimos supletorios, siendo de dos años para viviendas permanentes y de tres años para otros destinos, en caso de no especificarse.
Actualización del Valor del Alquiler
El Decreto de Necesidad y Urgencia N° 70/2023 ha marcado un antes y un después en la actualización de los alquileres. Según este, independientemente del destino del inmueble, las partes tienen la libertad de pactar el ajuste del valor del alquiler utilizando cualquier índice acordado, expresado en la misma moneda en que se pactaron los pagos. Esta flexibilidad busca adaptarse a la volatilidad económica, permitiendo un acuerdo justo y acorde a las condiciones de mercado.
En este contexto de cambios legislativos, también se ha abordado la cuestión de la moneda en la que se establecen los alquileres. La reforma del artículo 1199 del Código Civil y Comercial, impulsada por el DNU 70/2023, posibilita que los alquileres se pacten tanto en moneda de curso legal como en moneda extranjera, otorgando así mayor flexibilidad y adaptabilidad a las partes involucradas en el contrato de locación. Esta medida refleja una apertura hacia la diversificación económica y proporciona una herramienta adicional para preservar el valor del alquiler ante fluctuaciones monetarias.
Además, la actualización y los aumentos para contratos de alquiler ahora se encuentran liberados de restricciones previas, permitiendo a locadores y locatarios acordar libremente la forma de actualización del alquiler. Esto incluye la posibilidad de utilizar diversas fórmulas de ajuste, tales como alquiler escalonado, cuotativo, sujeto a índice o incluso establecido en moneda extranjera. La periodicidad del pago también puede ser objeto de acuerdo entre las partes, siempre que no sea inferior a mensual, lo que introduce un grado de flexibilidad en la gestión de pagos.
Este marco normativo renovado busca equilibrar los intereses de locadores y locatarios, promoviendo la transparencia y la seguridad jurídica en las relaciones contractuales. Sin embargo, es fundamental que ambas partes estén bien informadas sobre sus derechos y obligaciones bajo este nuevo régimen para evitar conflictos y asegurar una convivencia armónica entre las partes.
En conclusión, los cambios introducidos desde diciembre de 2023 en la legislación argentina sobre contratos de alquiler representan un esfuerzo por adaptar la ley a las realidades económicas y sociales actuales. La flexibilidad en la duración del contrato, la actualización del valor del alquiler y la posibilidad de pactar pagos en moneda extranjera son aspectos clave que reflejan este nuevo enfoque. Como siempre, la asesoría legal adecuada es indispensable para navegar con éxito por estas aguas normativas y garantizar acuerdos que beneficien a todas las partes involucradas.
