Bienvenidos a LXForce
- +5492645583108
- Ignacio de la Roza 160 Este - Of. 11 - Capital San Juan Argentina
- contacto@lxforce.com.ar
Bienvenidos a LXForce
Los conjuntos inmobiliarios, comúnmente conocidos como “countries” o “clubes de campo”, representan una forma de vida aspiracional para muchos. Sin embargo, detrás de los paisajes idílicos y las “amenities” exclusivas, se esconde una compleja estructura jurídica que, a menudo, genera conflictos entre los propietarios y la administración.
Uno de los debates más recurrentes es el siguiente: ¿puede un propietario renunciar a su condición de socio del club y, en consecuencia, dejar de pagar las cuotas sociales destinadas al mantenimiento de las áreas comunes y los servicios? Esta pregunta fue el eje de la disputa en la causa “Lough Perdomo, Juan Archibaldo Forbes y otros c/ Chapelco Golf Club Asociación Civil s/ Sumarísimo Ley 2268”, resuelta recientemente por la Cámara de Apelaciones de Neuquén.
En un fallo que sienta un precedente importante para este tipo de emprendimientos, la Cámara revocó una sentencia de primera instancia y determinó que los propietarios no tienen derecho a renunciar a la asociación civil que administra el country, y por lo tanto, deben seguir abonando las cuotas correspondientes. Este caso nos permite desentrañar la naturaleza jurídica de los conjuntos inmobiliarios y los derechos y obligaciones que emanan de ella.
Un grupo de propietarios del prestigioso Chapelco Golf & Resort, ubicado en San Martín de los Andes, demandó a la asociación civil que administra el club. Su objetivo era que se declararan nulas varias cláusulas del estatuto, se les reconociera el derecho a renunciar a la asociación y, como consecuencia, se los eximiera del pago de las cuotas sociales.
En primera instancia, la justicia les dio parcialmente la razón. Declaró la nulidad de las cláusulas cuestionadas, reconoció el derecho a renunciar y condenó al club a indemnizar a los demandantes por daño moral y daño punitivo, al considerar que se trataba de una relación de consumo.
La asociación, representada por los letrados Francisco Roquier y Carlos Jaureguiberry, apeló la sentencia. Sus argumentos fueron contundentes:
* La decisión afectaba la seguridad jurídica y el derecho de propiedad, al modificar unilateralmente las condiciones aceptadas al ingresar al proyecto.
* El valor de las propiedades estaba intrínsecamente ligado a las “amenities” y al funcionamiento del club.
* Permitir que algunos propietarios se desvincularan económicamente generaría un perjuicio para el resto, que debería asumir una carga financiera mayor.
La Sala I de la Cámara de Apelaciones de Neuquén, con el voto de los jueces Pablo G. Furlotti y Manuel Castañón López, analizó en profundidad la estructura jurídica del emprendimiento y llegó a una conclusión diametralmente opuesta a la de primera instancia.
El tribunal determinó que la clave para resolver la cuestión se encontraba en el Reglamento de Copropiedad del Consorcio Chapelco Golf & Resort. Este documento, que todos los propietarios aceptaron al adquirir sus unidades funcionales, establecía claramente la obligación de ser parte de la asociación civil y de contribuir a su sostenimiento.
El juez Castañón López explicó que la participación en la asociación no era un acto voluntario y separado de la condición de propietario, sino una obligación inherente al derecho de propiedad sobre el inmueble. En términos jurídicos, se trata de una obligación propter rem, es decir, una obligación que “sigue” a la cosa y se transmite a los sucesivos dueños.
> “Por los motivos expuestos, debe concluirse que no asiste a los actores derecho a renunciar a la asociación civil demandada, creada en cumplimiento de las cláusulas previstas en el Reglamento de Copropiedad del Consorcio Chapelco Golf & Resort.”
Al adquirir un lote o una casa en un conjunto inmobiliario, el propietario no solo compra un bien inmueble, sino que adhiere a un sistema integral que incluye el uso y goce de las áreas comunes y, como contrapartida, la obligación de contribuir a su mantenimiento. Renunciar a esta obligación implicaría un enriquecimiento sin causa, ya que el propietario seguiría beneficiándose de la valorización de su inmueble gracias a las “amenities” que no quiere pagar.
Otro punto fundamental del fallo fue el rechazo a la aplicación de la Ley de Defensa del Consumidor. La Cámara entendió que la relación entre los propietarios y la asociación civil que ellos mismos integran no es una relación de consumo, sino una relación de naturaleza asociativa y consorcial, regida por el Código Civil y Comercial y el Reglamento de Copropiedad.
> “De allí que su pretensión de renuncia y de reintegro carecen de sustento, y por no existir acto antijurídico alguno de parte de la demandada, la indemnización por daño moral tampoco encuentra fundamento. Por tratarse de un caso ajeno al derecho consumeril y por no encontrar fundamento en incumplimiento contractual alguno, tampoco existen motivos para la imposición de daños punitivos.”
Esta distinción es crucial, ya que descarta la posibilidad de aplicar figuras como el daño punitivo, propias del derecho del consumidor.
El fallo de la Cámara de Neuquén aporta claridad y previsibilidad a las relaciones jurídicas dentro de los conjuntos inmobiliarios. Reafirma que la adquisición de una propiedad en un country implica la aceptación de un paquete de derechos y obligaciones que no pueden ser desmembrados unilateralmente.
La decisión protege la sustentabilidad económica de estos emprendimientos, que dependen de la contribución de todos los propietarios para mantener su valor y su calidad de vida. Permitir que algunos se “bajen” del sistema generaría un desequilibrio injusto y, en última instancia, perjudicaría a toda la comunidad.
Este caso nos enseña que, al momento de invertir en un conjunto inmobiliario, es fundamental leer con detenimiento el Reglamento de Copropiedad y comprender la totalidad de las obligaciones que se asumen. Porque, como bien lo ha dejado en claro la justicia, no hay club sin cuota.
1. ¿Qué es un conjunto inmobiliario?
Según el Código Civil y Comercial, son conjuntos inmobiliarios los clubes de campo, barrios cerrados o privados, parques industriales, empresariales o náuticos, o cualquier otro emprendimiento urbanístico independientemente del nombre que se le dé. Se caracterizan por tener partes comunes y partes privativas, y un reglamento que regula los derechos y obligaciones de los propietarios.
2. ¿Qué es una obligación propter rem?
Es una obligación que nace y se transmite con la titularidad de un derecho real sobre una cosa. El ejemplo más común es la obligación de pagar las expensas en un edificio de propiedad horizontal o en un conjunto inmobiliario.
3. ¿Puedo renunciar a ser socio del club de mi country?
Según este fallo y la doctrina mayoritaria, no. La condición de socio y la obligación de pagar las cuotas sociales están indisolublemente ligadas a la condición de propietario, según lo establecido en el Reglamento de Copropiedad.
4. ¿La relación entre un propietario y la administración de un country es una relación de consumo?
La Cámara de Neuquén determinó que no. Se trata de una relación asociativa y consorcial, regida por el derecho civil y no por la Ley de Defensa del Consumidor.
5. ¿Qué es el daño punitivo?
Es una multa civil que se impone a un proveedor de bienes o servicios que ha incumplido de manera grave sus obligaciones con un consumidor. Al no considerarse una relación de consumo, en este caso no correspondía su aplicación.
6. ¿Qué debo tener en cuenta antes de comprar en un country?
Es fundamental leer y comprender en detalle el Reglamento de Copropiedad, que es el “contrato” que regirá la vida en el conjunto inmobiliario. Allí se establecerán las obligaciones de pago, las normas de convivencia, el uso de las áreas comunes, etc.