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En una economía bimonetaria como la argentina, la redacción de los contratos, especialmente en el rubro inmobiliario, es un arte de precisión. Cada cláusula referida a la moneda de pago o de obligación puede ser fuente de futuros conflictos. Un reciente fallo de la Sala F de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, en la causa “Chery Socma Argentina S.A. c/ Tower Investment S.A. s/ cobro de sumas de dinero”, nos brinda una lección fundamental sobre un principio rector del derecho: pacta sunt servanda, o “los pactos deben cumplirse”.
La controversia era clara: un inquilino que había pagado su depósito en garantía en pesos al inicio del contrato, ¿tenía derecho a que se lo devuelvan en dólares, tal como se había escrito en el papel? La respuesta de la justicia fue un sí rotundo.
La empresa Chery Socma Argentina S.A. (la locataria) y Tower Investment S.A. (la locadora) celebraron un contrato de locación. En dicho contrato, se estipuló que el depósito en garantía sería por la suma de U$S 11.000.
Sin embargo, al momento de efectivizar el pago, el inquilino entregó el equivalente en pesos. Finalizado el contrato, llegó el momento de la restitución y con ello, el conflicto. El locatario reclamó sus U$S 11.000, mientras que el locador pretendía devolver pesos. El caso llegó a los tribunales.
La Sala F, confirmando el fallo de primera instancia, se apoyó en la interpretación literal y contextual del contrato. El argumento central es de una lógica impecable:
1. La Voluntad de las Partes: El contrato original establecía sin lugar a dudas que la obligación de restituir el depósito era en dólares estadounidenses.
2. La Naturaleza del Pago en Pesos: El hecho de que el locador aceptara pesos para cancelar la entrega inicial del depósito fue una simple modalidad de pago. No implicó una renuncia ni una modificación de la cláusula que fijaba la naturaleza de la obligación en moneda extranjera.
3. La Vigencia Inalterada de las Cláusulas: El tribunal destacó un punto crucial. Las partes habían firmado dos adendas posteriores para modificar el precio del alquiler. En ambas adendas, dejaron expresamente asentado que el resto de las cláusulas y anexos del contrato original mantenían su “total vigencia”. Esto incluía, por supuesto, la cláusula del depósito en dólares.
En palabras de los camaristas, el pago en pesos “de ningún modo permite concluir que se alteraron las condiciones pactadas en el contrato”.
Este fallo es una poderosa reafirmación del principio de autonomía de la voluntad, consagrado en el artículo 958 del Código Civil y Comercial, que establece que las partes son libres para celebrar un contrato y determinar su contenido. Y una vez que lo hacen, ese contrato es ley para ellas (art. 959 CCCN).
Si las partes, en pleno uso de su libertad, acordaron que el depósito era una suma en dólares, esa es la obligación que nació y la que debe ser cumplida. La forma en que se realizó el pago inicial es secundaria frente a la claridad de la obligación asumida por escrito.
Esta decisión aporta una dosis de certeza y seguridad jurídica fundamental para el mercado inmobiliario y para las transacciones comerciales en general. Advierte a las partes que deben ser extremadamente cuidadosas y coherentes en la redacción y ejecución de sus contratos. Si se acepta un pago en una moneda distinta a la pactada, es prudente dejar aclarado por escrito si eso implica o no una modificación de la obligación original para el futuro.
La sentencia en “Chery Socma vs. Tower Investment” nos enseña que, en materia contractual, no hay lugar para las suposiciones. La aceptación de un pago en pesos no “pesifica” automáticamente una obligación pactada en dólares si no hay una manifestación de voluntad clara en ese sentido.
Para los locadores, la lección es que si aceptan pesos, deben ser conscientes de que la obligación de restitución puede seguir siendo en la moneda dura original. Para los locatarios, es la confirmación de que tienen derecho a exigir el cumplimiento del contrato en los términos en que fue firmado.
En definitiva, la justicia nos recuerda que los contratos están para ser cumplidos. Y que la mejor manera de evitar conflictos es la claridad y la precisión al momento de escribirlos.
1. ¿Este fallo significa que todos los depósitos de alquiler deben ser en dólares?
No. Significa que el depósito debe ser restituido en la moneda en que fue pactado en el contrato, independientemente de la moneda en que se haya efectivizado el pago inicial. La libertad de pactar la moneda sigue vigente.
2. ¿Qué pasa si el contrato dice “dólares” pero no aclara la moneda de restitución?
Se presume que la restitución debe ser en la misma moneda en que se constituyó la obligación. Si el depósito se fijó en dólares, se debe devolver en dólares, salvo pacto en contrario.
3. ¿El locador podría haberse negado a aceptar los pesos al inicio?
Sí. Si el contrato estipulaba el pago del depósito en dólares, el locador tenía derecho a exigir esa moneda. Al aceptar pesos, facilitó el pago pero no modificó la esencia de la cláusula de restitución.
4. ¿A qué tipo de cambio se devuelven los dólares si se pagan en pesos?
El fallo especifica que, en caso de pagarse en pesos, debe ser al “equivalente en pesos argentinos a la paridad de la cotización del dólar oficial tipo vendedor del Banco Nación Argentina”, porque así lo habían pactado las partes en el contrato.
5. ¿Este principio aplica solo a alquileres comerciales?
No, el principio de la fuerza obligatoria de los contratos y la autonomía de la voluntad aplica a todo tipo de contratos, incluyendo los de vivienda, siempre que no se contradiga con normas de orden público específicas.
6. ¿Qué hubiera pasado si en las adendas se modificaba la cláusula del depósito?
Si en alguna de las adendas las partes hubieran acordado explícitamente que la restitución del depósito se haría en pesos, esa nueva cláusula habría reemplazado a la original y el resultado del juicio habría sido diferente. La clave fue la ratificación de la vigencia de las cláusulas originales.