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En el mundo del derecho inmobiliario y notarial, la precisión es un valor supremo. Cada número, cada letra, cada dato de una escritura parece tener un peso monumental. Un error puede generar dolores de cabeza, incertidumbre y, como intentó argumentar el Banco Nación en un caso reciente, hasta la imposibilidad de ejecutar una hipoteca.
Pero, ¿es realmente así? ¿Puede un simple “numerito” equivocado en una escritura frenar la maquinaria de la justicia? Un fallo del Juzgado Civil y Comercial Federal Nº 2, a cargo del juez Marcelo Bruno Dos Santos, nos trae una respuesta contundente y nos invita a reflexionar sobre qué datos son realmente esenciales para la individualización de un inmueble y cuándo es necesaria (o no) la intervención judicial para subsanar un error.
Acompáñenme a desentrañar esta historia de dos “Viviendas 42” y una ejecución hipotecaria que nos enseña una valiosa lección sobre la prevalencia de la realidad registral por sobre los errores materiales privados.
La trama es digna de un juego de enredos. En el año 2000, el Banco Nación otorga un mutuo hipotecario. En la escritura, por un acuerdo privado entre las partes, se consigna que el inmueble hipotecado es la “Vivienda 42”. Sin embargo, existía otra propiedad en el mismo complejo que también llevaba el número 42.
Años después, ante el incumplimiento del deudor, el banco inicia la ejecución hipotecaria. Y es ahí donde surge el problema, o al menos, la preocupación del banco. Alegando que la duplicidad del número de vivienda generaba una “confusión” que “obstaculizaba” la ejecución, el Banco Nación decide iniciar un segundo juicio, un “proceso de conocimiento”, con el único fin de que un juez ordenara la rectificación de la escritura original.
La pretensión del banco era clara: que la justicia le diera un papelito que dijera que la “Vivienda 42” era, en realidad, la que correspondía a su deudor y no a la de los otros adquirentes.
Aquí es donde el fallo del juez Dos Santos se vuelve una clase magistral de derecho inmobiliario. El juez, con gran criterio, se hace la pregunta fundamental: más allá del número de fantasía que las partes le hayan puesto a la casa, ¿cómo se identifica jurídicamente un inmueble?
La respuesta no está en el número de la puerta. La respuesta está en el Registro de la Propiedad Inmueble y en la Dirección de Catastro. La verdadera “huella digital” de una propiedad está en sus datos catastrales y registrales:
* Circunscripción
* Sección
* Manzana
* Parcela
* Partida Inmobiliaria
* Matrícula
Estos son los datos que le dan al inmueble su individualidad, su unicidad, su identidad inequívoca a los ojos del Estado y del derecho. Son los datos que figuran en la escritura, en los informes de dominio y en los certificados catastrales.
Tras analizar todas las pruebas (la escritura, los certificados, las declaraciones de la escribana y una pericia notarial), el juez llegó a una conclusión lapidaria para el banco: el inmueble estaba perfectamente individualizado.
La perito escribana fue clave. En su informe, destacó que el número “Vivienda 42” no surgía de ningún título, plano o certificado dominial. Era un número “asignado de hecho”, una designación privada entre las partes que carecía de relevancia jurídica para la titularidad del bien. Y lo más importante: la propia escribana afirmó que ese error podría subsanarse fácilmente con una escritura complementaria de rectificación, un trámite notarial simple que no requiere de ninguna intervención judicial.
Con esta información sobre la mesa, el razonamiento del juez fue impecable:
1. El inmueble es identificable: Más allá del número de vivienda, los datos catastrales y registrales son correctos y no dejan lugar a dudas sobre cuál es la propiedad hipotecada.
2. La ejecución no está obstaculizada: El banco puede perfectamente seguir adelante con la ejecución hipotecaria, ya que no hay ninguna duda sobre qué inmueble rematar.
3. La vía judicial es innecesaria: Pretender que un juez ordene una rectificación que puede hacerse por escritura complementaria es un dispendio jurisdiccional.
La frase final del juez es para enmarcar: “De otra suerte, toda errata existente en una escritura podría ser traída a tramitar a la jurisdicción, lo que carece de lógica”.
Este fallo nos deja una enseñanza fundamental para cualquiera que opere en el mercado inmobiliario, ya sea como comprador, vendedor, acreedor o deudor: la verdadera seguridad jurídica no la da el número de la puerta de una casa, sino la correcta y precisa individualización del inmueble en los registros públicos.
Es un llamado de atención para los acreedores, para que, antes de iniciar juicios de rectificación, agoten las vías notariales, que suelen ser más rápidas y económicas. Y es una bocanada de tranquilidad para los deudores, que no podrán ser sometidos a un segundo juicio por un simple error material si la identidad del bien está clara.
En definitiva, la justicia federal le ha recordado al Banco Nación y a todos los litigantes una lección básica: no hay que ahogarse en un vaso de agua, y mucho menos, pretender que la justicia lo haga por un simple “numerito” equivocado.
1. ¿Qué es una escritura complementaria de rectificación?
Es una escritura que se otorga con posterioridad a la principal, con el único fin de corregir un error material u omisión de la escritura original (por ejemplo, un número, un apellido mal escrito, un DNI incorrecto), siempre y cuando no se altere la sustancia del acto jurídico.
2. Si encuentro un error en mi escritura, ¿siempre tengo que ir a un escribano?
En la mayoría de los casos de errores materiales, sí. La vía notarial es la más rápida y adecuada. Solo se debería recurrir a la vía judicial cuando el error es de tal magnitud que altera la naturaleza del acto o cuando hay un conflicto entre las partes sobre la existencia del error.
3. ¿Qué datos debo verificar siempre al comprar un inmueble?
Más allá de visitar la propiedad, es fundamental que un escribano o abogado de su confianza verifique los datos catastrales y registrales (matrícula, partida, etc.) a través de informes de dominio e inhibición y certificados catastrales.
4. ¿Puede un error en la escritura anular una hipoteca?
Es muy difícil. Para que eso suceda, el error debería ser tan grave que impida por completo la individualización del inmueble, lo que se conoce como “objeto indeterminado”. Un simple error en el número de vivienda, como vimos en este caso, no es suficiente.
5. ¿Qué responsabilidad tiene el escribano que cometió el error?
El escribano tiene una responsabilidad profesional por los errores que comete. Si el error genera un daño, podría ser demandado para que lo repare. Sin embargo, en este caso, al ser un número asignado por las partes, es probable que la responsabilidad del escribano fuera limitada.
6. ¿El Banco Nación perdió la hipoteca?
No, en absoluto. El fallo no afecta en nada la validez de la hipoteca. Simplemente le dice al banco que no necesita este segundo juicio para poder ejecutarla. El banco puede (y seguramente lo hará) continuar con el juicio de ejecución hipotecaria original.