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En el ámbito del derecho civil argentino, la escrituración de inmuebles se presenta como un paso esencial para formalizar la transferencia de dominio en una operación de compraventa. A través de la escritura pública, las partes involucradas en el contrato de compraventa logran dar certeza y seguridad jurídica a la operación, cumpliendo con los requisitos exigidos por el Código Civil y Comercial. En el fallo “May Walter Daniel c/ Promotora Fiduciaria S.A. s/ Escrituración”, se puso de relieve la importancia de la escrituración cuando una de las partes incumple sus obligaciones previas, lo que derivó en una demanda de escrituración.
El presente artículo analizará en profundidad las implicancias de este fallo, el rol que cumple la escritura pública en la compraventa de inmuebles y cómo el incumplimiento de esta obligación puede generar responsabilidad contractual.
La Escritura Pública: Un Requisito Fundamental en la Compraventa de Inmuebles
¿Qué es la escritura pública?
La escritura pública es el documento autorizado por un escribano que otorga carácter legal a la transferencia de dominio de un inmueble. Esta escritura es obligatoria para que la operación tenga efectos frente a terceros, según lo establece el Código Civil y Comercial argentino. En este sentido, el artículo 1184 del anterior Código Civil ya exigía la escritura pública para la validez de ciertos actos jurídicos, y la normativa actual ha mantenido esa misma exigencia.
El Rol del Escribano en el Proceso de Escrituración
El escribano es el encargado de formalizar el acto jurídico, garantizando que se cumplan todas las formalidades legales. Debe asegurarse de que la parte vendedora aporte la documentación necesaria, como los títulos de propiedad, constancias de pago de impuestos y la cédula catastral, entre otros. Sin estos documentos, es imposible confeccionar la escritura pública.
La Escrituración y el Boleto de Compraventa: Diferencias Esenciales
El boleto de compraventa es el primer paso para acordar la transferencia de un inmueble, pero no es suficiente para concretar el cambio de dominio. Mientras que el boleto refleja la intención de las partes, la escritura pública es la que otorga validez jurídica a la operación. Esto fue claramente expresado en el fallo analizado, donde la demandada Promotora Fiduciaria S.A. había incumplido con la entrega de los documentos necesarios para proceder con la escrituración.
El Fallo “May Walter Daniel c/ Promotora Fiduciaria S.A. s/ Escrituración”
Contexto del Caso
El caso surge a partir de una relación contractual establecida entre Walter Daniel May, el comprador, y Promotora Fiduciaria S.A., la vendedora. Las partes celebraron un boleto de compraventa y una cesión de derechos y acciones en 2017, a través del cual el comprador adquirió dos unidades funcionales destinadas a locales comerciales. Según lo pactado, la escrituración debía realizarse dentro de un plazo de 60 días, momento en el que también se abonaría el saldo pendiente de precio.
Incumplimiento de la Parte Vendedora
A pesar de que el comprador había cumplido con su parte, incluyendo el pago parcial del precio y la toma de posesión de las unidades funcionales, la vendedora no cumplió con la entrega de la documentación necesaria para que el escribano pudiera proceder a la escrituración. Este incumplimiento fue el motivo central que llevó a Walter Daniel May a presentar una demanda de escrituración.
La Importancia de la Interpelación
Uno de los puntos clave del fallo es la interpelación que se hace al vendedor para que cumpla con sus obligaciones. La sentencia establece que la mora del vendedor no puede generarse automáticamente en estos casos, sino que debe mediar una interpelación para que se configure el incumplimiento.
Argumentos de la Parte Demandada
Promotora Fiduciaria S.A. alegó que el comprador no había cumplido con su obligación de pagar el saldo de precio. Sin embargo, el fallo fue claro al rechazar este argumento, señalando que el pago del saldo estaba supeditado a la escrituración, y que el demandante había manifestado tácitamente su voluntad de cumplir con dicha obligación al iniciar la demanda.
Análisis del Fallo
La Obligación de Escriturar: Una Obligación de Hacer
La obligación de escriturar se clasifica como una obligación de hacer, es decir, una obligación que requiere de una conducta positiva por parte de quien está obligado. En este caso, Promotora Fiduciaria S.A. debía aportar la documentación necesaria para que el escribano pudiera llevar a cabo la escrituración, pero su incumplimiento impidió la concreción de la misma.
La Buena Fe Contractual
El fallo pone de relieve el principio de buena fe en los contratos. Se espera que ambas partes actúen de manera diligente y colaboren en el cumplimiento de las obligaciones pactadas. En este sentido, la negativa de la vendedora a cumplir con sus obligaciones fue interpretada como una falta de colaboración, que terminó afectando la concreción del acto escriturario.
Consecuencias del Incumplimiento Contractual
El incumplimiento de la obligación de escriturar no solo genera la posibilidad de que la parte afectada demande el cumplimiento del contrato, como en este caso, sino que también puede dar lugar a la imposición de costas y, en casos graves, a la aplicación de sanciones contractuales.
¿Qué Pasa Si No Se Escrituró?
Implicancias Legales de No Escriturar
Si la compraventa de un inmueble no se formaliza mediante escritura pública, la transferencia de dominio no es oponible frente a terceros, lo que puede acarrear graves problemas para el comprador. Además, el vendedor sigue siendo el titular registral del bien, lo que implica que aún tiene el poder de disposición sobre el mismo, aunque ya haya recibido el precio pactado.
Posibles Acciones Legales para el Comprador
Cuando el vendedor incumple con la obligación de escriturar, el comprador tiene varias opciones legales a su disposición, entre las que se incluye la demanda de escrituración. Esta demanda busca que el juez ordene la realización de la escritura pública, y en casos extremos, puede incluso dictarse la escritura por vía judicial.
Conclusión: La Importancia de la Escritura Pública en la Compraventa de Inmuebles
El caso “May Walter Daniel c/ Promotora Fiduciaria S.A.” pone de manifiesto la relevancia que tiene la escritura pública en la seguridad jurídica de las transacciones inmobiliarias. El fallo deja claro que el incumplimiento de la obligación de escriturar por parte del vendedor no solo impide la formalización del contrato, sino que también puede generar importantes consecuencias legales.
En conclusión, la escritura pública no es un mero trámite burocrático, sino un requisito indispensable para garantizar la transferencia de dominio en los términos acordados. De allí que su incumplimiento pueda derivar en una demanda judicial, como ocurrió en este caso, donde la Justicia falló a favor del comprador al demostrar que el vendedor había obstaculizado la escrituración al no entregar la documentación necesaria.