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En el mundo de los derechos reales, pocas cosas son tan sagradas como el título de propiedad. Es el documento que nos confiere la certeza, la seguridad jurídica de que aquello que compramos es nuestro, con las medidas y linderos que figuran en el papel. Sin embargo, la realidad fáctica del terreno a veces cuenta una historia diferente. Un muro mal emplazado, una cerca corrida, una construcción que avanza sigilosamente sobre el lote del vecino. ¿Qué prevalece entonces? ¿Lo que dicen los papeles o lo que muestra la realidad? Un fallo contundente del Juzgado Civil, Comercial, Minería y Sucesiones N° 9 de Cipolletti nos da una respuesta clara: el título manda.
El caso enfrenta a dos vecinos en una disputa que es un clásico de los conflictos de linderos: una propietaria descubre que su terreno es más chico de lo que dice su escritura y que su vecino ha construido sobre una porción que le pertenece. La decisión del juez Mauro Marinucci de ordenar la restitución de más de 65 metros cuadrados y el desmantelamiento de lo construido es una reafirmación del poder de la acción de reivindicación, la herramienta más importante que tiene un propietario para defender su derecho frente a una desposesión.
Este artículo se sumergirá en los detalles de esta sentencia para explicar, de manera clara y accesible, cómo funciona la defensa de la propiedad en la justicia. Analizaremos el rol insustituible de la pericia de agrimensura, por qué la simple posesión, incluso por mucho tiempo, no es suficiente para doblegar a un título de dominio, y qué significa realmente poseer con “buena fe” y “animus domini”. Este fallo es una guía esencial para cualquier propietario, constructor o inversor inmobiliario, y un recordatorio de que, en materia de límites, la precisión técnica y la prueba documental son los reyes.
La historia comienza con un proyecto de construcción que destapa un problema mucho más profundo.
Una mujer compra un lote en Cipolletti. Su título de dominio es claro: la superficie es de 378 metros cuadrados. Con la escritura en mano y los sueños en mente, decide construir un quincho en el fondo de su propiedad. Contrata a un arquitecto para diseñar la obra y es en ese momento que salta la primera alarma: las medidas no cierran. El terreno parece más corto de lo que debería.
Para sacarse la duda, la propietaria toma el camino correcto: contrata a un agrimensor, el profesional idóneo para medir y determinar los límites exactos de un inmueble. El resultado de la mensura es categórico y confirma la sospecha: hay un faltante de 65,40 metros cuadrados, una franja de aproximadamente 12 metros de ancho por 5,34 de largo, que estaba siendo ocupada por su vecino, quien había construido allí una pared, alterando de facto los límites originales.
Frente a la demanda de reivindicación, el vecino ocupante no negó la situación, sino que intentó justificarla legalmente. Su defensa se basó en dos argumentos clásicos de quien busca repeler una acción de este tipo:
1. Buena fe: Sostuvo que él no sabía que estaba ocupando terreno ajeno.
2. Posesión animus domini por más de 30 años: Invocó haber poseído esa franja de terreno con “ánimo de dueño” (eso significa animus domini), de forma pública y pacífica, por un período tan prolongado que, según él, le habría dado derecho a adquirirla por prescripción (usucapión).
Con estos argumentos, pretendía que la justicia consolidara la situación de hecho por sobre lo que indicaban los títulos de propiedad.
El juez Marinucci desestimó por completo la defensa del vecino y acogió la demanda de la propietaria. Su razonamiento se basó en una valoración estricta y lógica de la prueba aportada al expediente, o más bien, de la falta de ella por parte del demandado.
El elemento central y decisivo del juicio fue la pericia del agrimensor. El experto, utilizando los títulos de ambas propiedades y las mediciones in situ, concluyó sin lugar a dudas que las medidas correctas del lote de la actora eran las que surgían de su título (378 m²) y que el faltante se debía al “mal emplazamiento de los muros” del vecino.
Esta prueba técnica es prácticamente irrefutable en los juicios de reivindicación. Demuestra de manera objetiva y científica la discordancia entre el título y la realidad, y determina con precisión la magnitud de la invasión. Frente a la contundencia de la mensura, los argumentos del vecino se desvanecieron.
El juez fue lapidario con la defensa del demandado. Señaló que, más allá de sus dichos, “no existe prueba alguna que haya traído el demandado a estos autos de la que surja su buena fe respecto de esta invasión”. La buena fe en materia posesoria no se presume cuando un error en los límites es tan evidente; requiere, al menos, una justificación razonable del error, la cual no existió.
Respecto a la supuesta posesión por más de 30 años, el vecino tampoco aportó ninguna prueba. Para que la posesión pueda conducir a la adquisición de un inmueble por usucapión, no basta con “estar ahí”. Se deben probar actos posesorios concretos (construcciones, mejoras, pago de impuestos sobre esa fracción, etc.) a lo largo de todo el período legal (que es de 20 años para la usucapión larga, no 30), y el demandado no probó nada de eso. Su defensa fue una mera alegación sin sustento probatorio.
Además, el juez destacó dos hechos que terminaron de sepultar la postura del vecino:
* La oposición inmediata: La propietaria reclamó tan pronto como descubrió el hecho, lo que interrumpió cualquier posible curso de prescripción pacífica.
* El acto propio: Se descubrió que el propio vecino demandado había vendido el inmueble en el año 2003, y en esa escritura de venta, su propio lote figuraba con las medidas correctas, sin registrar la anomalía de la invasión. Un acto que demuestra que él mismo no reconocía la franja usurpada como propia en sus documentos.
Con base en estos fundamentos, la sentencia fue contundente. El juez ordenó al demandado restituir los 65,40 metros cuadrados a su legítima dueña en un plazo de 45 días. Y para que no quedaran dudas, también dispuso que se desmantele todo lo construido en ese sector, bajo apercibimiento de que, si no lo hacía, se realizaría la demolición a su costa. Es la consecuencia lógica de la acción de reivindicación: el propietario tiene derecho a recuperar su cosa libre de cualquier ocupación o accesión indebida.
1. ¿Qué es una acción de reivindicación?
Es la acción judicial que tiene el propietario de una cosa (mueble o inmueble) que no está en posesión de ella, para recuperarla de quien la posee actualmente. Es la defensa de la propiedad por excelencia.
2. ¿Qué diferencia hay entre propiedad y posesión?
La propiedad es el derecho real, el título jurídico que me acredita como dueño. La posesión es el hecho de tener la cosa bajo mi poder con la intención de ser el dueño (animus domini), aunque no tenga el título. Generalmente coinciden, pero en casos como este, se separan.
3. Compré un terreno y creo que me falta una parte, ¿qué es lo primero que debo hacer?
Lo primero y más importante es contratar a un agrimensor para que realice una mensura del lote. Ese informe pericial será la prueba fundamental para determinar si efectivamente hay un faltante y de cuánto es, y será la base de cualquier reclamo judicial futuro.
4. ¿Si ocupo un terreno por muchos años, me convierto en dueño?
No automáticamente. Para adquirir un inmueble por el paso del tiempo se necesita un proceso judicial llamado juicio de usucapión (o prescripción adquisitiva). En ese juicio, se debe probar una posesión continua, pública, pacífica y con ánimo de dueño por el plazo que marca la ley (generalmente 20 años para la usucapión larga). No es un trámite simple.
5. ¿Qué es la “buena fe” en la posesión?
La buena fe existe cuando el poseedor, por un error de hecho excusable, está persuadido de que su posesión es legítima. Por ejemplo, si compró con un título que creía válido pero que tenía un vicio oculto. Es muy difícil de alegar en casos de invasión de linderos, que generalmente se consideran un error inexcusable.
6. ¿Qué pasa si el vecino se niega a demoler la pared?
El fallo establece un “apercibimiento de ejecución forzada a su cargo”. Esto significa que si el vecino no cumple voluntariamente en el plazo de 45 días, la propietaria puede pedirle al juez que ordene la demolición por medio de un oficial de justicia y contratando a una empresa, y que todos los costos de ese procedimiento sean pagados por el vecino condenado.
El fallo de Cipolletti es un faro de claridad en el a menudo tormentoso mar de las relaciones de vecindad. Nos recuerda que, aunque la posesión de hecho pueda generar una sensación de derecho, en el ámbito judicial, la batalla por los límites se gana con pruebas técnicas y títulos inobjetables. La palabra de un agrimensor se convierte en la brújula que guía al juez, y el título de dominio es el mapa que define el territorio de manera incontrovertible.
Para los propietarios, la lección es doble: nunca dar por sentados los límites de su propiedad y, ante la menor duda, recurrir a la ciencia de la agrimensura. Para quienes ocupan terrenos ajenos, la advertencia es clara: la posesión sin un justo título y sin pruebas contundentes es una fortaleza de arena, incapaz de resistir el embate de una acción de reivindicación bien fundada. Al final, la justicia tiende a alinear la realidad con el derecho, asegurando que cada metro cuadrado vuelva a su legítimo dueño.