La relación entre locadores y locatarios en Argentina está regida por un conjunto de obligaciones que aseguran el correcto uso y disfrute de la propiedad alquilada, así como su conservación y mantenimiento. Estas obligaciones, ajustadas por el Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) 70/2023, buscan equilibrar los derechos y responsabilidades de ambas partes. Además, el tema de la fianza, como garantía en los contratos de alquiler, juega un papel crucial en esta dinámica. A continuación, se detallan estas obligaciones y se profundiza en el aspecto de la fianza bajo la nueva legislación.

Obligaciones del Locador

1. Entrega de la Propiedad: El locador debe entregar el inmueble en condiciones adecuadas para el uso acordado, respetando lo estipulado en el contrato. Si no hay especificaciones contractuales, se debe entregar la propiedad en un estado que permita su uso adecuado.
2. Mantenimiento y Reparaciones: Es responsabilidad del locador mantener la propiedad en condiciones óptimas para el uso convenido, realizando las reparaciones necesarias por deterioro o defectos no imputables al locatario. Esto incluye desde reparaciones estructurales hasta el mantenimiento de instalaciones esenciales.
3. Mejoras Necesarias: Si el contrato termina sin culpa del locatario y se han realizado mejoras necesarias por parte de este, el locador debe compensarlas, a menos que la resolución del contrato sea por destrucción total de la propiedad.
4. Frustración del Uso o Goce: Si el locatario se ve impedido de usar la propiedad debido a un caso fortuito o fuerza mayor, puede solicitar la rescisión del contrato o la suspensión del pago del alquiler durante el período afectado.

Obligaciones del Locatario

1. Uso Adecuado de la Propiedad: El locatario debe utilizar la propiedad exclusivamente para el destino acordado, sin realizar cambios que alteren su esencia o finalidad.
2. Conservación del Inmueble: Debe mantener la propiedad en el estado en que la recibió, respondiendo por cualquier deterioro causado por su acción o la de terceros, y no está obligado a cubrir los deterioros por el uso normal o el paso del tiempo.
3. Reparaciones Menores: Las reparaciones menores derivadas del uso cotidiano recaen sobre el locatario. Sin embargo, en caso de necesidad de reparaciones mayores, debe notificar al locador para su ejecución.
4. Pago del Alquiler y Otros Gastos: El locatario debe cumplir con el pago del alquiler y otros gastos acordados, como expensas ordinarias e impuestos de servicios, a menos que se pacte lo contrario.

Fianza y Depósito de Garantía

El DNU 70/2023 introduce flexibilidad en cuanto a la fianza y el depósito de garantía, permitiendo que las partes determinen libremente las cantidades y la moneda de estas garantías, así como las condiciones de su devolución al finalizar la locación. Este cambio ofrece a locadores y locatarios la posibilidad de adaptar estos aspectos a sus necesidades específicas, facilitando acuerdos más personalizados y equitativos.

Conclusión

Las obligaciones de locadores y locatarios, junto con las condiciones de la fianza, constituyen el núcleo de cualquier contrato de alquiler en Argentina. Entender estos deberes y derechos es esencial para mantener una relación armoniosa entre las partes y asegurar el respeto mutuo y la protección legal. La reciente legislación refleja un esfuerzo por actualizar y flexibilizar estas relaciones contractuales, promoviendo un mercado de alquileres más dinámico y justo.