La reciente legislación argentina ha introducido cambios significativos en el ámbito de los alquileres, afectando tanto a las obligaciones de locadores y locatarios como a los incentivos fiscales aplicables. El Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) 70/2023 y la Ley 27.737 han reformado aspectos fundamentales de los contratos de alquiler, desde cómo se establecen y resuelven hasta cómo se benefician fiscalmente.
Obligaciones del Locador y del Locatario
El DNU 70/2023 recalca la importancia de mantener las propiedades alquiladas en condiciones óptimas para su uso, imponiendo al locador la obligación de entregar y mantener el inmueble conforme a lo acordado. Esto incluye realizar reparaciones necesarias no imputables al locatario y compensar las mejoras necesarias al término del contrato si este concluye sin culpa del locatario. Por otro lado, el locatario tiene la responsabilidad de cuidar el inmueble, no alterar su destino y hacerse cargo de las reparaciones menores derivadas del uso cotidiano. El DNU 70/2023 también flexibiliza las regulaciones sobre quién debe asumir ciertas reparaciones, permitiendo pactos más específicos entre las partes.
Incentivos Fiscales Ley 27.737
A partir del 18 de octubre de 2023, se implementan incentivos fiscales para fomentar la inversión inmobiliaria y aliviar la carga tributaria de los locadores. Entre estos beneficios, se destacan:
- Exención del Monotributo: Para ingresos provenientes de hasta dos inmuebles alquilados, siempre que los contratos estén debidamente registrados.
- Exención en Bienes Personales: Para inmuebles alquilados cuyo valor no supere el límite establecido en la ley 23.966.
- Exención del Impuesto a los Débitos y Créditos Bancarios: Para cuentas utilizadas exclusivamente en actividades de locación.
- Deducción en el Impuesto a las Ganancias: Permitiendo deducir el 10% del monto anual del contrato de locación.
Estos incentivos aplican principalmente a contratos de locación con destino habitacional, buscando aliviar la carga fiscal sobre los propietarios y estimular la oferta de alquileres en el mercado.
Resolución Anticipada y Extinción de la Locación
El locatario ahora tiene la posibilidad de resolver el contrato en cualquier momento, abonando el 10% del saldo del canon locativo futuro. Este mecanismo otorga una mayor flexibilidad y adaptabilidad a las necesidades cambiantes de los inquilinos. Además, se detallan las condiciones bajo las cuales tanto locadores como locatarios pueden dar por terminado el contrato, incluyendo el incumplimiento de las obligaciones pactadas.
Conclusión
Las reformas introducidas por el DNU 70/2023 y la Ley 27.737 marcan un hito en la regulación de los contratos de alquiler en Argentina, ofreciendo un marco más flexible y beneficios fiscales significativos. Estas medidas no solo buscan proteger los derechos de locadores y locatarios, sino también incentivar la actividad inmobiliaria y proporcionar alivio fiscal a los participantes del mercado. Es esencial que tanto propietarios como inquilinos estén bien informados sobre estos cambios para navegar con éxito en este renovado paisaje legal.
